土地があがっているのは本当か？

いろんな新聞で土地が上がっていると書いていますが、実際どうなのか？

え～一応本当です。行政から発表されている、公示価格・基準価格なるものがあるんだけど、上がってます。実際に取引する価格も上がってます。

ただ、ちょっと気になるのがファンドの今の動き。
かなり乱暴な解説だけど、不動産も株券にすることが出来るよ。っていう不動産証券化ってのが最近の流行り。
ビルとか賃貸マンションなんかを不動産証券化しましょうって、けっこうやってる。
REIT（Real Estate Investment Trustで合ってるはず。不動産投資信託のこと）に組み込める物件を集めて証券化するまでがファンドの仕事。
だけんども、ちょっと前に某ファンドが確か金融監督庁（そんなとこあったっけ？）から指導を受けてた。

内容とすると、金融資産に組み込んでいる物件の中に違反建築物件や検査済証（行政がちゃんと法律通り建築しましたねっていうことに対して発行する証）が発行されていない物件が含まれているので、金融資産からはずしなさい！っていう是正勧告。

要するに公序良俗に反する物件は不動産証券化しちゃダメ！！ということになる。
最近、違反建築や検査済証の無い物件については、都市銀行から融資が出なくなっている。

それを受け最近ファンドから投資用物件の売りが水面下で増えている。
そして、意外と検査済のない物件や違反建築っていっぱいあるんだよね。

ファンドは今まで判っててそういった物件も買ってた。なんでもかんでも買ってた。不動産証券化は（たしか）平成13年だったかな？証券法の改正によって成り立った商品。まだ出来たばっかで資産の絶対数が足りなかった。・・・らしい。その中にかなりの数の違法性の高い物件が含まれている。
それが売りに出たり、今まで違反建築でも検査済証が無くても買ってた物に対してそっぽを向いたり。っていう状態が現状。

流通性が下がれば資産価値が下がるという理論。
そして資産価値が下がっている物件が市場に多くなれば、それに反応して全体的な取引価格が下がっていくのではないかというのが一つ。

後はREITの魅力がどこまで続くかという不安点。今までは高利回りだった・・・・らしい。のが、利回りが下がれば市場全体冷え込むので冷え込めば不動産取引も不活化しちゃうという理論。

あと、景気が上向いてるけど、一般の人たちの所得がそんなに上向いてないこと。景気はいざなぎだかザオリクだか知らないけどその時以上の上昇をしてるらしいが、こちとらそんな実感はない。だって給料あんま上がってないから。

みんなの給料が上がらなきゃ、個人消費も上がらない。パパ達もがんばってマイホームを持とうとは思えない。現実問題、物件の供給戸数は増えてても購入者はそんなに増えてないのが実感。ただ、即日完売になってるマンションがあるのも事実。勝ち組と負け組がはっきりしてるのが現状。給料上がらなきゃ、土地代ばっか上がったらより一層、不動産買えなくなっちゃう。そして、所得の上がり具合に比べて、都心の値上がりはハッキリ言って異常。そして、そこに金利上昇も加わると劇的な需要の上昇があるとはちょっと考えずらい。

感覚的に言えば値上がりについても、都心はちょっと落ち着き気味な傾向にある感じがする。あくまで感じ。

都心のビルやマンションはファンドが物件の取捨選択を始めた今、今まで通りの活況さは見込めないはず。
オレ含めサラリーマン達の所得が上がっていくかどうかが、今後の土地の上昇の鍵を握っていると見てます。

尚、かなり強引な説明をしてる箇所が多々あるのと、正確な語句を使用してないのは勘弁して。